Budowa domu - krok po kroku

Wydawałoby się dla niewtajemniczonego, że budowa domu to koncepcja architektoniczna, wybór ekipy, dachówki, okien i skończone. Życie na szczęście jest bardzo urozmaicone i pełne niespodzianek. Niewtajemniczony (autor) też tak myślał, umacniając się w przekonaniu, że to przecież jedynie remont, no może poważny remont. Zatem co tam! Raz dwa, bez żadnych urzędniczych formalności w trzy miesiące będzie po robocie.
Dodatkowej argumentacji dostarczył wymiar ustawodawczy, który to w czerwcu 2015 roku dokonał nowelizacji prawa budowlanego, zgodnie z którym była nadzieja, że wszystko szybko załatwi tzw. 'zgłoszenie' zamiast kłopotliwego, kosztownego i długotrwałego 'pozwolenie na budowę'. Stąd od razu powstało założenie, że cała wymiana dachu (z prawie niewidocznymi zmianami konstrukcyjnymi)  zostanie zrealizowana w ramach rzeczonego 'zgłoszenia'. I może by się dało, ale nie wchodząc w szczegóły, jednak się nie dało, zatem idziemy w pełni legalnie, z każdym niezbędnym dokumentem i pieczątką.

Jak wygląda teoria budowy krok po kroku, zaznaczając, że jest to jednak poważna przebudowa a nie budowa od początku? Czyli są to moje etapy:

• Etap I - Pozwolenie na budowę
• Etap II - Stan surowy otwarty
• Etap III - Stan surowy zamknięty
• Etap IV - Wykończenie wnętrz

Etap I - Pozwolenie na budowę
Etap można podzielić na wiele podetapów:

1. Wybór działki, terenu
2. Koncepcja projektu domu
3. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy
4. Wykonawca i nadzór budowalny
5. Projekt architektoniczno - budowlany
6. Pozwolenie na budowę
7. Inne sprawy, o których już wcześniej warto myśleć

Ad. 1, czyli wybór działki.
W moim przypadku problem odpada. Działka jest i ma się dobrze na swoim 1,5 ha. W końcu stoi na niej jeszcze dom staruszek. Choć niemal vis'a'vis, po drugiej stronie drogi jest druga działka o powierzchni niemal 1 ha.
Stąd czysto teoretycznie można przytoczyć aspekty, które czasem bardziej, a czasem mniej, mogą być istotne dla wyboru:
Lokalizacja działki  
Rzecz względna i dla każdego co innego jest ważne, zatem pomijam, bo u mnie już jest: Poręby Nowe.
Widoki i najbliższe sąsiedztwo
Jest to absolutny priorytet przy wyborze. Nic gorszego jak mieszkać na wsi, pomiędzy sąsiadami z każdej strony, szczekającymi psami, smrodem ze spalonych tworzyw w kominie niewiadomego źródła, z widokiem na 'śliczny' betonowy mur sąsiada itd.... Wymieniać można by bez końca. W ten sposób mamy tylko zagregowane wady mieszkania w mieście i na wsi, które nie pozwolą się cieszyć wsią szczęśliwą, wsią spokojną. To już zdecydowanie lepiej ostać się w mieście.
Widoki to rzecz pierwszorzędna. Muszą być ładne, jakiekolwiek, byle ładne i najlepiej otwarte na przestrzeń i zieleń. Na przykład takie:

Komunikacja i media
Wiadomo, że jakoś trzeba dojechać do sklepu, pracy, a na wsi to już pewnie obowiązkowo do króla elity lokalnej, tj. księdza plebana, chociaż raz na miesiąc (pozostałe niedziele można stać za filarem). Choć i tu chyba nastąpiły spore zmiany od czasów spostrzeżeń mistrza Mikołaja Reja o panu, wójcie i plebanie.
Ale media jakieś muszą być: wodociąg i prąd to minimum. Zapytajmy jeszcze o plany rozwoju dotyczące kanalizacji i sieci gazu ziemnego. W końcu człowiek XXI wieku, a co gorsza szczur miejski, lubi być wygodny.
Jeszcze jest wątek dostępu do dróg tzw. publicznych i pomysł na dostęp cały rok, chyba że ktoś lubi zimą sport w postaci codziennej zaprawy z łopatą do odśnieżania (vide: sławny przypadek mieszczucha w domku w Karkonoszach).
Strategia rozwoju gminy 
Warto się dowiedzieć wcześniej, czy przez środek naszej działki nie przebiegnie już wkrótce piękna autostrada, albo gminna obwodnica, czy też inny ściek. Choć zawsze wtedy pochwalić się można, że rano wyjeżdżam z bramy i już jestem na autostradzie do fabryki :( przykre i bolesne może być życie.
Minimalna wielkość działki
Choć akurat na mojej działce jest około 1,5ha, to zawsze jest to istotne. Stąd pamiętamy, że minimalna odległość domu do granicy działki to 4m, ale jeśli działka spełnia takie parametry ledwo ledwo, to lepiej od razu poszukać czegoś szerszego. W przeciwnym razie zdecydowanie będziemy się dusić, a na wsi to byłaby paranoja.
Strony świata
Rzecz znowu bardzo względna, czyli kto co lubi. Podobno lepiej mieć wjazd od strony północnej, aby zwrócić się drzwiami i garażem na północ. Pewnie jednak indywidualne preferencje mogą być różne, a sama koncepcja domu też może wiele zmienić. Temat do uznania.
Rodzaj gleby
Problem istotny, jeśli mamy na uwadze budowę piwnicy, albo garażu a może basenu podziemnego :)
Będzie to też istotne dla wykopów pod fundament, choć tu z obecną technologią raczej sobie poradzimy (w końcu metro nie tylko pod Wisła sunie), chyba że mamy szczęście trafić na stary cmentarz, złomowisko, wysypisko lub prawie naziemne złoża ropy lub innych darów ziemi.
Na pewno będzie to ważne przy budowie szamba czy instalacji podziemnej butli na gaz ciekły.
I jeszcze zieleń. Według mnie im więcej, tym lepiej, byleby się jakoś zmieścić ze swoim domkiem. Wycinanie drzew jest drogie, a przede wszystkim głupie. One tu były przed nami i to można by uszanować i się do tego dostosować. Szczególny urok mają drzewa liściaste: klony, dęby, lipy. Nie bójmy się liści. Eksperci mówią, że ekologiczniej jest ich nie grabić. A czyż nie przyjemnie jest poszurać sobie jesienią wśród liści...

Ad. 2, czyli koncepcja budowy domu
Wcale nie budowa, tylko własne poszukiwania koncepcji na dom, to może być najdłuższy krok realizacji budowy domu. Od stylu po kolor komina. Może nam wyjdzie taka stylowa wiejska kurna chata:

... poddasze pełne siana może mieć uroki i być podłożem niezapomnianych przygód :)

A może coś innego... Warto przejrzeć pomysły na jednorodzinną architekturę na tzw. zachodzie, gdzie jednak projektanci wydają się być bardziej twórczy, a może inwestorzy odważni i otwarci... Piękne i czasem szokujące, pod względem komponowania, są połączenia starych domów z nowoczesnymi pomysłami. A na przykład tak:

lub tak:

... a jeśli mamy zwierzyniec, to przez okna można się podelektować spokojem naszej trzódki:


Odważę się postawić hipotezę, że jednak to Francuzi byli tu w powojennej architekturze pionierami, a na przykład budując Centrum Pompidou: 

czy też otwierając nowe wejście do Muzeum Louvre w postaci piramidy:

Sami siebie zaszokowali na kilkanaście lat deliberując czy jest to jeszcze jakikolwiek smak czy goła profanacja. Dziś wątpliwości już zgoła prawie nie ma.

Ad. 3, czyli warunki zabudowy
Jeśli gmina (tak jak jest to w Dobrem) nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, to występujemy z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Przyjemność jest darmowa, a decyzja zgodnie z przepisami powinna być podjęta standardowo w 30 dni.
No i uwaga. Tu już trzeba mieć koncepcję lub wybrany projektu, bo we wniosku między innymi określamy:
- wysokość kalenic
- szerokość frontu domu
- powierzchnię zabudowy domu
- specyfikację dachu (np. dwuspadowy z danych pochyleniem)
Do wniosku musimy mieć mapę z ewidencji gruntów, może być w skali 1:1000 a czasem nawet 1:2000, wystarczy z klauzulą 'bez sprawdzania w terenie'. Na kopii należy narysować obszar oddziaływania inwestycji na środowisko, czyli w praktyce trzeba pojechać kolorowym flamastrem po przyszłym naszym płocie.

Wymagane też może być potwierdzenie (umowa lub ostania faktura) o dostępie do wody, prądu. O wszystkim powie urzędnik gminny. Pani w gminie Dobre odpowiedzialna za architekturę jest przesympatyczna i wykazuje się dużą dozą cierpliwości tłumacząc to, co trzeba przygotować, i dalszą procedurę obsługi wniosku przez gminę.

Później do wniosku o pozwolenie na budowę, będzie potrzebne jeszcze oświadczenie, że działka ma dostęp komunikacyjny do drogi publicznej.

Najpóźniej na tym etapie umawiamy się z geodetą, aby wykonał mapę sytuacyjno - wysokościową do celów projektowych. Przyjemność tego spotkania nie jest już darmowa i kosztuje ok 600-700zł.
Wizyta geodety na miejscu to kilkadziesiąt minut. A realny czas oczekiwania na mapę to trzy tygodni.
Mapa jest zazwyczaj w skali 1:500. Mapa jest ważna bezterminowo, a dokładnie tak długo, aż w terenie nie zajdą zmiany. Zatem jeśli ktoś w powiecie zażąda odświeżenia mapy, bo nasza ma 'już ponad rok', to możemy mu powiedzieć, żeby się zapoznał z Ustawą o Prawie Geodezyjnym i Kartograficznym z 1989 roku z dalszymi Rozporządzeniami. W Mińsku Mazowieckim szczęśliwie wiek mapy nie determinuje jej ważności.

Ad. 4, czyli wykonawca i nadzór budowlany
Wykonawcę można znaleźć w dwa dni. Nie ma problemu złożyć zapytanie ofertowe na platformie typu oferteo.pl lub kb.pl, czy też rzucić zapytanie na forum na przykład muratora.
Ale jeśli chcemy mieć kogoś z polecenia, to nie czekając na pozwolenie, najlepiej zarezerwować zaufanych wykonawców pół roku wcześniej.
Jak ktoś chce zaoszczędzić na finansach, a zapłacić zdrowiem to szuka fachowców oddzielnie do każdej pracy. Później może się okazać, że oszczędności były prowizoryczne, i każda kolejna ekipa będzie znajdywała błędy poprzednich, powodując, że ani kasy ani zdrowia nie ma.
Zatem lepiej, i być może okazać się na końcu wcale nie drożej, będzie przekazać odpowiedzialność jednemu wykonawcy. Ja takiego sprawdzonego mam: od fundamentów, przez dachy, hydraulikę aż po kraniki i co tylko nam trzeba. Polecam!

Ad. 5, czyli projekt architektoniczno - budowlany
Jak już mamy wybrany projekt, to szukamy architekta do zrobienia adaptacji. Albo jak u mnie, kontynuuję współpracę z architektem, który zrobił koncepcję tak, aby przygotował pełen projekt architektoniczno - budowlany z opisami, rysunkami, częścią dokumentacji konstruktora. Do tego w niektórych powiatach dochodzi wymóg urzędu (niestety jest to interpretacja własna urzędnika) w postaci projektu instalacji elektrycznej i wodno - kanalizacyjnej.
O ile koncepcja może trwać albo dwa tygodnie, albo dwa lata, to sam projekt trwa zazwyczaj około sześciu - dziesięciu tygodni.
A koszty? Oj, tu jest rozstaw szeroki. Najtańszy będzie gotowiec z adaptacją. Bo to koszt w granicach czterech tysięcy. 
Jak robimy od zera będzie więcej. W skrajnych przypadkach w drogim studio architektonicznym nawet do 10% wartości inwestycji. 
Ja wybrałem panią, która wykazała się zapałem i własnymi pomysłami. Cena była drugorzędna. Ale poprzedni architekt, który zrobił tylko inwentaryzację (pan) okazał się na etapie koncepcji niewypałem. Generalnie wychodził z założenia, że można w sumie narysować wszystko, ale dokładnie co to już sam musiałem wymyślić. No i się pożegnaliśmy. A właściwie, szczęśliwie dla mnie, przestał odbierać telefony...
I tu z doświadczenia okazuję się feministą. Polecam do koncepcji zdecydowanie panie, a panowie pewnie lepiej obsłużą część konstrukcyjną. Może to stereotyp, ale tak to u mnie wygląda.

Ad. 6, czyli pozwolenie na budowę

Wydaje się dużą wygodą poprosić architekta, aby później reprezentował nas w urzędzie powiatowym i dopilnował, że złożony wniosek z projektem jest kompletny i nie wymaga kolejnych oświadczeń. To może kosztować trochę więcej, ale warto!

A na same pozwolenie standardowo czeka się do 65 dni.

Ad. 7, czyli inne sprawy, o których warto pomyśleć wcześniej
Zapewne jest ich dziesiątki, ale według mnie na tym etapie warto się skupić mniej na kolorach, kranikach i glazurach a na grubych fundamentalnych kwestiach:
- rodzaj dachu: chodzi o wagę ze względu na wymaganą konstrukcję oraz wymagane minimalne spadki dla danego poszycia;
- źródła ogrzewania: ze względu na wymaganą powierzchnię w domu, wygodę, możliwości instalacji zbiorników lub podpięcia mediów, a trochę i koszty i możliwości dofinansowania z gminy; to bardzo długi i czasochłonny temat
- alternatywne źródła ogrzewania i prądu: system fotowoltaiki i kolektory słoneczne, ponieważ może nam to wpływać na konstrukcję domu, dachu, wymagania dla działki, usytuowanie działki;
- własna kanalizacja, czyli szambo tradycyjne vs biodegradowalne, bo na to są też przepisy, które mogą nam potem utrudnić wpasowanie pewnych rozwiązań obok domu;
- rekuperacja: jeśli nie chcemy tradycyjnych rozwiązań, to wybór rekuperatora powinien być rozważony dość wcześnie, aby móc to pogodzić na przykład z naszym kominem.
- i pewnie jeszcze parę innych,grubych rzeczy :)

Etap II - Stan surowy otwarty

Pojęcie mam o tym średnie, bo zebrane w wywiadach i w sieci, zatem zweryfikuję to post factum. 

Co zapewne się tu zdarzy:

1. Przygotowanie działki do budowy
2. Budowa fundamentów i ścian konstrukcyjnych
3. Stropy i schody żelbetonowe, ewentualny wykusz i balkon
4. Komin i szyby wentylacyjne
5. Więźba i pokrycie dachu papą
6. Inne niespodzianki, a na pewno termoizolacja

Ile z tego powstanie jeszcze jesienią 2016, jeśli cokolwiek, to czas pokaże.

Etap III - Stan surowy zamknięty

O czym już myślimy:

1. Poszycie dachu: blachodachówka lub dachówka ceramiczna
2. Dodatki do dachu: rynny, okna dachowe, wyłazy
3. Elewacja domu
4. Może jakiś rekuperator
5. Ewentualnie fotowoltaika i/lub kolektory słoneczne 
6. Stolarka zewnętrzna, czyli okna i drzwi zewnętrzne
7. Inne sprawy, o których jeszcze nie myślimy

Etap IV - Wykończenie wnętrz

O czym nawet jeszcze nie za bardzo myślimy:

1. Ściany wewnętrzne, tynkowanie, gipsowanie
2. Hydraulika: instalacja grzejników, ogrzewania podłogowego
3. Hydraulika: kotłownia C.O. oraz projekt i instalacja zbiornika na gaz
4. Elektryka: instalacja 
5. Parapety
6. Pozostałe prace wykończeniowe:
1. podłogi
2. łazienki: terakota, gres, odpływy, armatura
3. kominek
4. kuchnia: meble i agd
5. drzwi wewnętrzne
7. i na koniec dobre audio !!!, żeby zawarcało, zarycało* i zagrało na parapetówie :)

* to cytat z polskich gór: na starym samochodzie po tuningu wyryto napis: warcy, rycy, ciesy :)